流標頻現 中國土地交易冬眠 價值重估 地王恐成毒資產

【鉅亨網編輯查淑妝　台北綜合報導】

全國樓市在嚴厲的調控政策下，土地交易市場寒風陣陣。特別是二三線城市土地市場，今年下半年以來，土地競拍場面冷清，近期流標率大幅攀升。業內人士認為，土地頻頻流拍可能給後期房地產市場調控增添新的阻力。不僅如此，昔日的地王，今天卻成了燙手山芋。幾乎所有前兩年高溢價成交的地王價格都面臨價值重估，原來令開發商同行們羨慕的土地儲備有可能會成為有毒資產。

《中國證券報》報導，近期二三線城市各地土地市場的流標率大幅攀升。上周南京公開出讓的 6 宗地塊中流標佔 3 宗。 10 月南京舉辦的3場土地出讓活動中，共推出 16 宗地塊，最終只有 7 宗以底價成交， 7 宗土地延遲拍賣， 1 宗土地流標， 1 宗溢價僅 1.9%。

11 月 2 日，濟南市國土資源局公告出讓的 11 宗國有建設用地使用權，有 9 宗因無人申請購買而流拍，另外 2 宗土地則以底價成交。從出讓公告看，這 9 宗地都位於濟南長清大學科技園片區，包括 4 宗商業金融業用地和 5 宗居住用地。

而成都市近日拍賣 5 塊土地，其中 2 塊流拍， 3 塊底價成交。武漢市今年下半年舉行的兩次土地掛牌拍賣會上，多數地塊以底價成交，競價地塊屈指可數。

中原地產監測數據顯示， 10 月，重點城市居住用地流標率高達 23% 。今年 1-10 月，重點城市的居住用地累計成交量同比大幅減少 28%。

在房企資金普遍緊張的背景下，高企的地價和苛刻的出讓條件成為房企屢屢「棄購」的主因。而地方政府在土地收入大幅縮水的情況下，也不得不微調土地出讓政策，通過多種「鬆綁」措施來推動土地出讓。杭州、成都不同程度地放鬆了土地出讓中的保障房配建條件。

中新網消息，業內人士認為，地方政府的「促銷」僅僅只是一方面，年關將至，重壓之下的房企到底買不買賬，這才是關鍵。預計年底前土地市場的冷清局面或難以逆轉。

但業內部分人士也同樣擔心，土地頻頻流拍可能給後期房地產市場調控增添新的阻力。原本應該投入市場的土地因為流拍未能或延緩投入市場，這將使一年或一年半後的住房供給量減少，加劇剛性需求與住房實際供給之間的矛盾，從而為房價下行增添新的變數。

然而，眼下也不乏個別開發商在部分二三線城市「反週期」拿地。 11 月 22 日，杭州土地市場出現久違一幕，三商業地塊成功出讓，其中 53 號之江地塊引來了開發商爭搶，在 58 輪拉鋸戰之後才塵埃落定，最終由浙江天創置業有限公司以 36800 萬元 (人民幣，下同) 競得，樓面價 15367 元 / 平方米。

據上海同策數據顯示，相對於一線城市而言， 11 月房企在二三線城市的拿地熱情更高，共有 24 宗地塊成交，土地成交量明顯高於北上廣深等一線城市。

其中，綠地集團斥資 6 億元一舉拿下嘉興 5 宗地塊。綠地集團總裁張玉良表示，在風險可控的前提下，擇機進行反週期投資，是大型房企在弱市中搶抓機遇拓展發展空間的積極措施。

上海同策諮詢研究指出，在當前嚴峻的房地產市場調控背景下，早先深耕一線城市並以住宅地產為發展軸心的品牌房企，正逐步向二三線城市縱深地帶轉移。

我愛我家市場研究中心認為，相比一線城市，二三線城市的土地市場選擇較多，眾多實力雄厚的開發商近幾年來均致力於進入二三線城市，部分由一線城市發展起來的中小開發商為了尋找更廣闊的發展空間也將目光投向了二三線城市。但總體看，當前土地市場已經進入深度「冬眠」，成交恐將延續萎縮。

《中國證券報》分析指出，「沒有最高，只有更高。」這是前幾年很多開發商競價拿地時的投資邏輯。事實上，在此次房地產調控前，凡是創下當時天價的所謂「地王」，幾年後都有不同程度的大幅升值。有的開發商甚至根本不用建房開發，憑著囤地靜待土地升值就可賺得盆滿缽滿。

然而，前兩年出手闊綽勇奪「地王」的開發商們，似乎沒有料到當前市場形勢急轉直下，房價下行趨勢日漸明朗。昔日的地王，今天卻成了燙手山芋。幾乎所有前兩年高溢價成交的地王價格都面臨價值重估，原來令開發商同行們羨慕的土地儲備沒準會成為有毒資產。

眾所週知，在房價的構成中，土地成本佔了大頭。在土地價格中除了涵蓋大部分政府稅費外，十八億畝耕地紅線不可突破使得城市土地成為了一種稀缺資源。「地王」產生的投資邏輯是：其一，目前我國城市化率還有很大提升空間，城市人口的擴容使得住房消費的剛性需求成為必然；其二，人民幣升值的預期仍然存在，人民幣資產的升值具有一定想像空間；其三，近 10 年來中國貨幣總量增長迅速，土地作為一種稀缺資源可以成為最好投資標的之一。由此看來，就不難理解為何土地拍賣屢創新高，地王紀錄被不斷刷新了。

在地王產生的過程中，傳達了一個信號：房價因地價上漲而上漲。地價上漲推動房價上漲，房價上漲反過來又促使開發商們以更高的價格拿地。從開發商的角度看，土地價格的上漲要遠高於開發建設的盈利，那麼拿到「地王」後囤地待建是個不錯的選擇。

現實中，這種盈利模式是可能的。例如， 2006 年，某房地產開發商以 5.1 億元的代價獲得北京工體北路 4 號地塊，按照土地出讓合同的約定，工體北路4號地的開工日期為 2006 年 9 月，但開發商以各種藉口拖延。最後開發商將該地塊以 9.2 億元的價格轉讓，凈賺 4.1 億元利潤。雖說，有關部門對其開具罰單 510 萬元，但相較其大賺4億元多而言，可以說是微不足道。

早在 1999 年，國土資源部就發佈《閒置土地處置辦法》，明確規定，對超過出讓合同約定動工開發日期滿一年而尚未開發的，徵收土地閒置費；滿兩年未動工開發的，將無償收回土地使用權。到了 2008 年 1 月，國務院辦公廳下發《國務院關於促進節約集約用地的通知》，重申土地閒置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回。土地閒置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費，閒置房地產用地要徵繳增值地價。但上有政策，下有對策，開發商們總能找到規避的路徑。

「出來混，總是要還的。」既然開發商們曾經飽嘗過房地產暴利所帶來的快樂，理應為這個市場的合理調整「埋單」。土地監管部門與地方政府不應為他們網開一面。