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澳洲房產年增值高達10%  平均七年漲一倍

台灣政府打房頻頻出招，已使投資者加快腳步赴海外置產，台灣房屋國際資產中心佈局馬來西亞有成，年後再帶領投資人前進南半球，開始銷售澳洲布里斯本和墨爾本的房地產。

澳洲面積為台灣的213倍，天然資源豐富，礦產含量為世界前四大，是全球第12大經濟體，在已開發國家中，唯一經濟成長率連續20年超過3.2%，經濟成長力道強勁，再加上政治社會穩定，擁有全世界最安全的投資環境(表一)。

台灣房屋國際資產中心執行長方彥夫表示，澳洲沒有颱風、地震、海嘯和核電廠，舒適的環境和宜人的氣候，被選為世界上最適合居住的國家，近年來也成為中國富豪海外置產的黄金市場。根據澳洲海外投審會統計，2012年中國買家在澳洲房地產市場投入超過40億澳元(約為台幣1100億)，中國買家的加入，拉高澳洲房地產價格。2013年澳洲住宅房產平均增值9.3%，墨爾本增幅為7.9%；布里斯本為5.7%(表二)，平均7年漲一倍。值得注意的是，和英美相比，澳洲房價沒有跌過，在加拿大政府2014年初終止投資移民後，預期中國富豪更將會把目光轉向澳洲，支撐澳洲房產成長力道。

墨爾本所推出的建案Maplewood，位於澳洲維多利亞省墨爾本西方的梅爾頓市Melton，緊鄰澳洲排名第四的維多利亞州立大學(Victoria University)梅爾頓校區。根據官方數據，梅爾頓市七年內人口成長342%，有利未來出售和租屋市場。Maplewood房型為167及175平方公尺(約為50和53坪)，總價約為967萬新台幣。

布里斯本所推出的建案Emporio，位於澳洲昆士蘭州中南部，鄰近澳洲本地人喜愛的渡假勝地陽光海岸(sunshine coast)。房型為52~80平方公尺(約為15~24坪)，總價約為718~1074萬新台幣。

即日起，台灣房屋每周四晚間19:00皆會舉辦「澳洲投資房產說明會」，由深耕澳洲多年的房產專家和澳洲執業律師主講，提供投資人專業的澳洲投資資訊。也歡迎優質發展商洽談合作。


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表一：赴澳洲投資小檔案
●澳洲人口：2300萬
●澳洲面積：769萬2024平方公里，為台灣的213倍大，全球面積第六大
●為全球第12大經濟體
●礦產儲量為世界前四大
●已開發國家中唯一經濟成長率連續20年超過3.2%
●允許外國人購買房產，房產為永久地契，並可自由買賣
●澳洲沒有產業營利稅，售屋所得扣除成本和折舊，計入當年所得稅課徵

表二：澳洲住宅房產價格增幅
        2013年Q3至2013年Q4                  2012年Q4至2013年Q4
八大洲平均                        3.4%                                   9.3%
雪梨                        4.7%                                 13.8%
墨爾本                        2.6%                                   7.9%
布里斯本                        2.8%                                   5.7%
    資料來源：澳洲統計局

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「以房養學」正流行  澳洲留學賺回一間房
根據澳洲教育局官方統計顯示，2013年澳洲國際學生人數到達52萬人，10年內成長1.6倍；其中人數最多為中國大陸留學生，高達15萬116人，佔28.5%，10年內成長2倍多。台灣房屋國際資產中心執行長方彥夫表示，中國留學生大部分皆有一定的財富水準，再加上中國人習慣「走到哪買到哪」，隨著中國留澳學生人數大幅攀升，有助刺激當地房地產升值，也衍生出澳洲當今最流行的「以房養學」風潮。

方彥夫進一步解釋，許多中國父母會在就學當地幫子女購屋，不僅能擁有舒適的居住環境，出租多餘的房間還可以收取租金繳交房貸，或是補貼日常生活開支，比單純租屋繳房租一去不回划算許多。完成學業後，房價已大幅增值，等於畢業後賺回一間房，也就是所謂的「以房養學」。

根據台灣教育部統計，近十年來，台灣學生赴澳洲留學的人數穩定成長，從1998年的2092人，成長為2012年的3198人，成長52%，隨著台灣人赴澳留學人數增加，台灣父母也可考慮「以房養學」，節省房租支出，又可坐享房產增值。

方彥夫提醒，「以房養學」置產，首先要確認當地房地產的長期走勢，以免「賺了房租賠了房價」，澳洲為台灣的215倍，天然資源豐富，礦產含量為世界前四大，是全球第12大經濟體(台灣第24)，在已開發國家中，唯一經濟成長率連續20年超過3.2%，經濟成長力道強勁，再加上政治社會穩定，擁有全世界最安全的投資環境，根據以往的房價走勢，平均七年漲一倍，是非常穩定的投資環境。

第二要選擇租屋市場穩定的地方。方彥夫指出，子女畢業後，若暫時無出售打算，就要以收租來抵房貸，此次在墨爾本推出的建案Maplewood，位於澳洲維多利亞省墨爾本西方的梅爾頓市Melton，緊鄰澳洲排名第四的維多利亞州立大學(Victoria University)梅爾頓校區，學生租屋市場穩定；且墨爾本市政府正在附近進行大型新市鎮計畫，預計斥資150億澳幣，增加3萬個就業機會，隨著該市的發展，將吸引更多人口移入，有利未來出售和租屋市場。

由於澳洲房市供不應求，租賃市場同樣一房難求，雪梨和墨爾本的住宅出租空置率更低於1%；又因澳洲房產買賣和投資法制健全，投資澳洲房產風險較低、回報率高，所以現在正是進入澳洲房地產市場的最佳時機。
表一；澳洲國際學生比例
國家        2013年        占比
中國大陸        150,116        28.5%
印度        49,265        9.3%
南韓        27,580        5.2%
越南        26,015        4.9%
泰國        21,762        4.1%

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買房出租要「入鄉隨俗」 穩賺澳洲房產增值財
根據經建會統計，2013年底，台灣人口數為2337萬人，預估2060年會減為1757萬~2047萬人；相反的，澳洲目前人口為2342萬人，2061年人口將會成長到3680萬~4830萬人，是台灣人口的2.5倍。台灣房屋國際資產中心執行長方彥夫表示，過去45年，澳洲房地產平均每七年增值一倍，主因就是人口成長，而近五年來，澳洲人口增加最多的城市就是墨爾本，平均每週增加1500人，更是房地產的強力支撐。
除了人口成長，澳洲人一生平均換屋4~5次，也使得房地產市場交易旺盛、需求穩定。一般來說，澳洲居民有工作後就會考慮買房子，20萬元到30萬元左右(約為台幣550萬~825萬)的房子是年輕上班族的首選。當這群人到了適婚年齡，就會考慮賣掉原來30萬元的房子，購買35萬元左右(約為台幣962萬)的房子。等到40~50歲年齡的時候，他們會考慮入住40萬到50萬(約為台幣1100~1375萬)的房子，或者擁有第二套房產。等到年紀到了70歲左右，澳洲的老人們一般會選擇賣掉所擁有的住宅，入住老人公寓。房市交易旺盛，房產買賣和投資法制健全，投資澳洲房產風險較低、回報率高，所以現在正是進入澳洲房地產市場的最佳時機。
方彥夫提醒，澳洲政府規定，外國人僅能購買預售屋，換言之，台灣人購屋日後若要出售，對象一定是澳洲當地人，因此選擇物件時，一定要以當地人的角度出發，以下幾點觀念差異提供投資者注意：
第一、        郊區比市區好：西方人習慣「住辦分離」，上班在熱鬧市中心，下班後遠離塵囂，以短暫通勤時間換取更好的生活品質，因此投資人購屋時，要選擇距離適中，開車20~30分鐘可達，或是靠近火車站之處，未來出租或轉售時才容易。
第二、        4房受歡迎：台灣人購屋偏好3房產品，但在澳洲，最穩定的租客是家庭型租客，一個典型的澳洲家庭是由4到5人組成的大家庭(父母及兩、三個孩子)，因此4房產品更受歡迎，少了一間臥房往往導致出租困難。
第三、        開放式廚房：由於烹飪習慣差異，台灣人喜歡獨立隔絕式的廚房，可多數西方人包括澳洲人在內，習慣與客廳連在一起的開放式廚房。如果一套房子其他方面都很理想，唯獨廚房是獨立隔絕式的，就很有可能讓租客失去興趣。
第四、        西方人通常家裡不止一輛車，雙車庫在出租時更有競爭力。
方彥夫指出，投資國外房地產大多是「短期賺租金，長期賺增值」，因此選擇物件就要「入鄉隨俗」，了解澳洲當地人購屋的喜好，才能穩賺澳洲房產增值財。
即日起，台灣房屋每周四晚間19:00皆會舉辦「澳洲投資房產說明會」，由深耕澳洲多年的房產專家和澳洲執業律師主講，提供投資人專業的澳洲投資資訊。也歡迎各國優質發展商洽談合作。