洞悉房地產的主力思維
洞悉房地產的主力思維
房價高漲近來成了台灣民怨之首！即便政府一再宣誓打房政策，但房價絲毫沒有回檔跡象。許多朋友會問：「房地產投資是否穩賺不賠？買房子真的可以抗通膨嗎？」在回答這個問題之前，我先舉兩個身邊親友投資的實例給大家看看：
案例1》別人隨便買隨便賺，我買就套牢賠錢？
小蓉姊老家在台中縣后里，目前在新竹科學園區上班，5年前，她原本想在竹北購屋，但考量未來想回后里跟父母同住，最後決定在后里購買電梯大樓建案，當時竹北和后里的房價差不多都在 1坪10萬元出頭。沒想到，轉眼5年過去，竹北房價已飆到 1坪20萬元以上，后里房價竟不漲反跌，想要轉手賣出還乏人問津。她苦笑自嘲：「別人房子隨便買、隨便賺，為什麼我買房卻套牢賠錢？」
案例2》為什麼長期投資，卻連通膨都打不過？
阿土婆於民國80年在台中縣烏日鄉買了一塊農地，當初因為有「烏日高鐵重劃區利多」，她匆忙以 1坪5萬元搶進，總共斥資千餘萬元準備養地兼養老。沒想到，景氣急轉直下，一套牢將近20年。
直到2009年中，總算來了個「縣市合併升格題材」，好不容易以每坪7萬元售出，算一算，總獲利近4成，扣除仲介代書稅費等交易成本，大概還有33%的獲利。阿土婆能夠獲利了結，也算是喜劇收場。但18年賺33%，真的是好投資嗎？
這時要以「定存報酬」當做比較機會成本！以合作金庫歷年定存資料庫估算，假設阿土婆從民國80年開始每年放定存至今的報酬率。
定存利率逐年下滑 以合作金庫歷年定存資料試算
哇！我們從表1可以看到，自民國80年至今，18年間的定存總報酬率，竟然高達130%（計入本金則為230%）！也就是說，如果阿土婆在18年前將1,000萬元放在定存，現在已經增值到2,300萬元了！平均年複利報酬為4.52%。請注意，這只是「基準機會成本」喔！等於是你把錢鎖在銀行，閒閒躺18年，就可以享有的最低理財報酬水準。
錢放銀行閒閒躺18年，比買錯地賺得多
但阿土婆當年選擇投資土地，套在高點，18年後解套，總獲利才33%。依複利公式計算：133%開18次根號＝101.6%，結算下來，平均每年的投資報酬率只有1.6%，非但輸給定存報酬率，當然更無法抵抗通膨壓力囉！
阿土婆的1,000萬元放定存和投資土地共18年的報酬率試算比較。這一比較，阿土婆的眼淚快掉下來了：「啊！早知道我放定存就好啦！ 」
選錯標的難賺錢 買地報酬率竟輸定存
分析上述兩個不算成功的房地產投資案例，可以發現共通的特點就可以發現共通的特點就發現共通的特點就是：選錯物件標的，房地產就很難賺錢！
小蓉姊捨棄人口移入成長的竹北而選擇人口移出的台中后里、阿土婆選擇空有題材卻無實質需求支撐的農地，結果不是慘套就是輸給通膨，到頭來白忙一場，換來心酸！
現鈔注定會貶值 3大心法拉高買房勝率
讀者這時一定想問：「那到底要怎麼投資房地產，才能提高勝算呢？」在此提出個人3點心法：
1. 投資標的：地段以人口快速成長的新興都會區為投資首選。大台北都會區以離捷運火車站1公里內的案件最保值，在大台北都會區以外以土地持分高的透天厝、精華店面較為保值。土地投資應避免偏遠的農地以免長期套牢。不建議投資小套房、度假別墅等高折舊商品。
2. 投資時機：房價維持長期低檔時可入市、達泡沫高點則要趁早脫手。平時應儲備實力，靜待金融恐慌時，投資客低價殺出房產的時機，才有機會撿到超值的物件，切勿隨媒體炒作題材而追高套牢。考量房屋折舊及熱錢轉移效應，於房市泡沫高點時逢高獲利了結的功夫也是一定要學的啦！
3. 投資策略：以自有閒置資金投資房地產的風險最低。高額貸款投資容易遭受利率風險；如果資金有限，應以自用住宅或營業店面為投資標的；或可與親友合資以降低資金負擔。若考量租屋收益，則應事先調查當地租金行情及空屋率，並計入管理成本及機會成本，以增添投資成功率。
在台灣獨特的金融體系裡面，土地建物資產可說是價值信用的主要基礎，貨幣供給逐年增加（鈔票愈印愈多），但都市建地有限，所以相較於注定貶值的現鈔，高土地持分的精華地產當然只會增值、不易貶值！
跟上主力買對房 加速存到第一桶金
都市土地重劃開發是台灣政治經濟共生結構的根本動力，有錢人之所以愈來愈有錢，關鍵就在其能取得房地產投資的入場券。市井小民若無法洞悉「房地產的主力思維」，注定成為房地產食物鏈裡的低階輸家。
掌握「房地產的主力」習性與節奏，你會發現其實投資房地產的勝率極高，可說是穩賺不賠！如何存到「房地產第一桶金」，將是你能否躋身富豪之列的關鍵所在，這功夫大家一定得學！
