天山老妖

文 / 劉孟錦.楊春吉


【問題】

我想請問的是，由於我的父親有店面出租給承租人做餐飲業的生意，出租前已有簽房屋租賃契約書，但是這位承租人卻已經有3個月不付租金，每當父親去收房租時，對方的態度是惡言相向且語帶威脅惡意不付租金，且照常營業；更過分的是，這位承租人竟還向其他向我父親承租的人表態，說屋主不敢向他收租金，叫他們也不要付租金給屋主，這樣的惡劣的行為令我父親相當氣憤寢食難安卻不知該如何是好，我父親已經表示只要他們搬走，沒有付租金的月份可以不收，連同押金一併退還，但是他們還是惡意不付租金也不搬走，父親並不選擇強硬的態度來跟他們硬碰硬，在這樣不景氣的環境下，深怕對方會採取不擇手段來威脅報復，雖是擔憂如此，難道都沒有辦法可以來遏止這樣惡形的行為嗎（註一）？


【解析】

按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」分別為民法第440條第1項、第2項定有明文，是承租人租金支付有遲延，且遲延租金之總額達二個月之租額者，出租人於「定相當期限催告（註二）承租人支付租金，而承租人於其期限內不為支付」時，出租人得終止契約。本案，從題意觀之，租賃物為房屋，且承租人遲付租金之總額，業達3個月，本案中的出租人，自得定相當期限催告承租人支付遲延之租金，並於承租人於其期限內不為支付時，終止該租賃契約；惟承租人如於其終止租約之聲明到達前，已為租金之支付者，出租縱有聲明，亦不生終止之效力（註三），則應注意。另承租人租金支付有遲延者，出租人即得定相當期限，催告承租人支付遲延之租金，不須俟遲付租金達二個月之租額再為之，併予敘明。


【註解】
註一：問題來源：97年3月26 中小企業法律諮詢 首頁 >民事法規專區>店面出租卻故意擺明不付租金。
註二：此項催告，無須敘明不於期限內支付欠租，將發生若何效果；催告書如其所定期限係屬相當，縱未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，亦不能謂其不發生催告之效力（最高法院44年09月15日台上字第1098號判例參照）。惟支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力（最高法院48年09月19日台上字第1382號判例參照）。另出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力（最高法院66年01月20日台上字第124號判例參照），亦應注意。
註三：最高法院44年03月10日台上字第239號、46年09月21日台上字第1508號、52年05月04日台上字第1289號、44年 10月29日台上字第1345號判例參照。