天山老妖

文 / 劉孟錦.楊春吉

【問題】

我去年向一個二房東(物業管理公司)承租一間套房，但當時他並未告知他是二房東，並簽了一年約，後來他跑路了，大房東就出來說，現在要把錢付給他，並且之前給二房東的兩個月押金，也通通沒了，所以還要再另外付一個月給他，我想請問要如何要回押金？或是保障我自己的權益呢（註一）？


【解析】

按「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」「租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立。」「民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務。」分別為最高法院64年02月27日台上字第424號、33年01月01日上字第84號、65年01月23日台上字第156號著有判例，是租賃契約，僅要當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立；出租人就該租賃物有無其所有權，則在所不論（註二）。又押租金契約為別一契約之要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務。從而，本案中的承租人，自不得以出租人無該租賃物所有權之由，而主張其間租賃契約無效；本案中的所有權人，苟未受讓該押租金，亦不負返還該押租金之義務，本案中的承租人，亦只能依約向出租人請求違約金，以債務不履行之相關規定向出租人請求損害賠償，及以民法第179條以下之規定向出租人請求返還該押租金。


【註解】
註一：問題來源：97年3月15中小企業法律諮詢 首頁 -> 民事法規專區＞二房東拿了押金跑路該如何要回呢？
註二：最高法院48年08月27 日台上字第1258號判例：「租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之。始能生效。」亦可參照。