關於發展酒店業的調查與思考--曾慧穎

關於發展酒店業的調查與思考
蓬萊市旅遊產業發展辦公室 曾慧穎

　　經過多年的發展，蓬萊旅遊產業已經達到基本成熟階段，商務、旅遊人數逐年增加，經濟收入穩步增長，社會綜合效益前景十分看好。但是，相比之下，配套服務卻顯得有些落後，特別是酒店業等旅遊地產，旅遊淡季部分設施停業閒置，旅遊旺季接待能力嚴重不足，極大地影響了整個旅遊產業的均衡發展。

　　一、我市酒店業基本情況
　　（一）實際接待能力

　　據初步統計，當前我市擁有高中低檔賓館酒店近100家，客房約3000間，總床位6527張。
　　星級賓館共11家，總床位1520張。其中，三星級4家，分別為蓬萊閣大酒店（140張）、東方大酒店（200張）、八仙居賓館（168張）、魯糧賓館(94張)；二星級7家，分別為蓬萊賓館（300張）、假日酒店（52張）、南海賓館（84張）、華僑賓館（60張）、匯泉大酒店（44張）、聚豐賓館(78張)、華鑫大酒店(50張)。

　　銀蓬賓館（300張）按準四星級標準建造，但沒有進行星級評定，是蓬萊目前設施狀況最好的賓館。
　　沒有被評為星級的較大規模酒店約22家，總床位數為2607張。其中，蓬達大酒店(360張)、蓬萊閣賓館(349張)、鑫源賓館(129張)、蓬城海景大飯店(85張)、開發賓館(108張)、東萊賓舍（76張）、麗珠大酒店(100張)、蓬秀賓館(33張)、聖海豪都大酒店(50張)、蓬都賓館(50)、鵬翔大酒店(130)、鳳凰大酒店(200張)、漁家傲大酒店(110張)、交通賓館(120張)、紫荊山賓館(62張)、興華賓館(65張)、豐軼閣賓館(72張)、西湖賓館(88張)、金興賓館(108張)、瀛洲賓館(72張)、商印賓館(120張)、三山門賓館（120張）等近30家。
　　其他小型旅社約70家左右，按戶均床位30張計，約有床位2100張，目前全市尚無正規的高星級賓館。

　　（二）客源入住情況

　　從我市旅館酒店業入住情況分析，今年全市星級賓館酒店共接待遊客23.0222萬人，住宿天數為27.8771萬人天；實際出租間天數為13.5673萬間天，核定出租間天數為24.4529萬間天，平均入住率為55.48%。
　　從近幾年數據分析，全市較大規模以上賓館、酒店、旅館1－3月份出租率約為20%左右，4月下旬開始回升，可達到30%左右，5－6月份約為60%左右，7－9月份可達到90%以左右，10月份可達到60%左右，從10月中旬開始回落，11－12月份可達20%左右。其中，「五一」、「十一」黃金週期間及前後，客房出租率達到100%，部分客人白天在蓬萊旅遊，晚上無處留宿只有趕到龍口、煙臺等周邊城市住宿。

　　（三）存在的問題和不足

　　1、賓館旅店業季節性太強，年均效益不樂觀。從多年數據分析，受旅遊季節性影響，我市賓館旅店業每年淡旺季十分明顯。特別是7－9月份和兩個黃金周前後，旅遊旺季客滿為患，許多遊客無處留宿。旅遊淡季經營慘澹，長達半年多的淡季，嚴重影響了賓館旅店的出租率，特別是10月下旬至第二年4月份，大部分賓館酒店關門停業，有的4月下旬才開始營業。

　　2、宿居設備設施落後，接待檔次較低。全市除銀蓬賓館、八仙居賓館、東方大酒店、魯糧賓館、華僑賓館、南海賓館等幾個新建、新裝修的賓館設施比較規範、健全以外，其他星級賓館酒店普遍存在設備不全、設施老化，非星級較大規模旅館設施更是陳舊不全。

　　3、缺少標準化管理，市場秩序比較混亂。閒置較多，缺少高檔酒店。我市雖有三星、二星賓館，但與真正的星級標準仍存有一定的差距，其他賓館旅店更是缺少標準化的管理，從而影響了我市酒店業的整體水準。社會旅社更是無標準可依，軟硬體參差不齊，服務粗俗低劣，缺少統一管理，投訴現象較多，大部分依靠到車站、停車場拉客為生，為「旅遊托」創造了生存空間，造成旅社之間、賓館酒店之間競相壓價，嚴重擾亂了市場秩序。

　　二、來蓬客人基本情況與構成

　　目前，我市每年接待遊客260多萬人，能夠在蓬萊住下的不到三分之一，主要原因是度假設施不完備，沒有斷帶遊客僅靠一個環境優美、居住舒適、物美價廉的度假環境。

　　從近幾年的旅遊客源市場結構來看，主要分為國內市場和國外市場。國內遊客是我市遊客的主體，約佔遊客總數的99%左右，國外市場只佔很小的份額，約佔遊客總數的0.2%左右，遠遠小於煙臺市1.17%的比例，雖然國外遊客的人數也在逐年上升，但是絕對人數非常有限。
　　國內客源市場主要依託外省客源，省外遊客佔90%以上，省內遊客不到10%。京津冀豫遼、長江三角洲地區、珠江三角洲地區是蓬萊主要的客源市場，分別佔國內市場份額的35%，15%和10%左右，其中又以山東鄰近省份為主。從近幾年來看，江蘇、浙江和廣東的市場發展迅速，而京津冀、山東本省和港澳遊客有不同程度的下降。來蓬遊客以團隊客為主，約佔遊客總量的70%以上，其中團隊客中70%左右來自青島，餘下來自濟南、威海、煙臺等地。

　　海外客源市場主要是南韓、日本和東南亞一帶，約佔國外客源市場的90%以上，尤其是近幾年，南韓、日本的市場份額增幅較大。
　　從居住需求情況分析，入住客人主要分三個方面：一是較高端要求客人（約佔20%）。主要是一些商務客人、高檔度假者、旅行社豪華團隊、部分自駕車，他們要求居住條件較高，大部分住在三星級及以上檔次的酒店。二是中端要求客人（約佔60%）。主要是旅行社標準團隊、部分自駕車客人、一般商務客人，團隊在組團過程中大部分要求住二星級酒店，有的也要一星級酒店。三是低端要求客人（約佔20%）。主要是部分旅行社團隊、旅遊散客、自駕車客人、背包族、企業外辦、其他客人等，主要住在低星級酒店、社會旅社以及漁家樂、農家樂等居所。

　　三、發展酒店業的幾點思考

　　蓬萊是一個旅遊城市，發展潛力很大，發展趨勢很好，發展前景十分樂觀。因此，要認真研究市場發展規律，結合市場需求趨勢，準確找到市場定位，努力推進酒店業與商務、旅遊業同步發展，使旅遊地產發展起好步、開好頭，全力完善和健全旅遊城市功能，為實現「旅遊城市」向「城市旅遊」轉變奠定基礎。

　　1、有計劃開發高檔酒店

　　隨著城市規模的不斷擴大、經濟實力的不斷增強、經濟發展的需要，商務客人和高端旅遊客人將會不斷增多，因此適當時機應在沿海一帶有計劃地建設四、五星級酒店或高檔度假村。同時，應由政府辦、規劃、土地、建設、旅遊、工商等有關部門抽出專門人員，並聘請專業人員或專家，組織對全市酒店業進行一次調查摸底，準確拿出全市接待能力、實際來蓬客人以及客人的來向、來因和對蓬萊接待能力的評價等，通過對數據、現狀分析，科學預測出未來五年、十年甚至二十年我市酒店業的發展趨勢、發展速度，參照旅遊產業發展規劃和城市發展規劃，制定出我市酒店業發展五年規劃、十年規劃甚至二十年規劃，並做出詳規，確定好每個階段時期在什麼位置建設什麼標準的酒店、什麼標準的度假村，為下步我市旅遊地產健康發展指明位置和方向。目前，我市已經有計劃地發展高檔酒店，基本達到了蓬萊小城經濟發展的市場需求和下步發展趨勢要求，但還要嚴格把關，按計劃實施，規範動作，穩步推進，切務盲目多上，無序亂上，引起供大於求，造成不良競爭。

　　2、適量發展經濟型酒店

　　從近幾年、甚至十幾年的旅遊發展情況分析，各種形式來蓬旅遊的客人將會逐年增加，因此適量發展經濟型、標準化酒店是十分必要的。
　　所謂經濟型酒店，其主要特徵是舒適、乾淨、實惠、便利，規模不大，房價不高，能滿足客人的住宿要求。如汽車旅館、青年旅館、假日旅館等。經濟型賓館面對的主要是三方面客人，一是背包旅行者、結伴旅遊者、中低檔旅遊團隊等；二是以家庭為單位的遊客；三是中小企業商務外辦。

　　目前，我市經濟型酒店主要是以三星級及以下星級酒店、社會旅社為主，平時接待能力基本能夠滿足客戶需求，但在旅遊旺季遠達不到接待需要，致使許多來蓬客人流失到周邊城市，從而造成我市旅遊城市功能不全、不強。因此，下步應正確處理好蓬萊旅遊淡旺季之間的關係，圍繞城區開發區及周邊地段，適量開發一些經濟型酒店，以滿足不斷增長的遊客居住需求，從而完善和健全旅遊城市功能。為彌補投資者在淡季中的經濟損失，可出臺一些鼓勵政策予以扶持。如：利用舊廠房等閒置存量資源，改造成經濟型酒店；在建設、改造、經營上給予適當減免收費；在經營上採取按月計費的辦法，旺季多收，淡季少收或停收等。

　　3、加快發展家庭式旅館

　　國家旅遊局把今年的旅遊主題定為「2006中國鄉村遊」，積極推動縣域旅遊和旅遊小城鎮建設，這對我市重點挖掘歷史文化、黃金海岸、葡萄酒文化、生態四大放資源，加快推進北部濱海、南部艾崮山兩個旅遊度假區的建設，具有重要的推動作用。
　　家庭式旅館主要是指社會上以村集體、以企事業單位和以家庭為主的集體旅館、民營旅社、漁家樂、農家樂等，其經營特點以靈活見長，機制靈活，成本低廉，旅遊旺季開足馬力營業，旅遊淡季停業裝修，淡旺季之間四處撿客，維持成本。這種旅館、旅社比較適合「鄉村遊」形式的旅遊客人。

　　蓬萊旅遊的一大特色就是海濱度假旅遊，沿海有許多漁村、漁民，開展漁家樂活動正是蓬萊旅遊的一大優勢，既讓遊客享受了「人間仙境、和平聖城」的人文古跡，又讓遊客體驗了漁家生活，既解決了蓬萊住宿接待能力不足的問題，又為遊客增添了旅遊內容。因此，有組織、規範化地開發漁家樂、農家樂活動，對增加彭萊旅遊內容、完善城市功能具有一定的意義。

　　近幾年，民間自發組織、自行運作的漁家樂等活動屢見不鮮，但由於市裏沒有明確的態度，有關部門對組織單位提出的申請都沒有明確批復。因此，市裏可參考外地的經驗教訓，適時批准開展此項活動，由市政府安排召開一次專題會議進行統一部署，由政府辦公室、旅遊局、交通局、海洋與漁業局、工商局、公安局、衛生局、稅務局、物價局、海事處和有關鎮、街道等安排專門人員，學習外地先進經驗，科學做好我市的「漁家樂」、「農家樂」等鄉村旅遊活動，豐富旅遊項目內容，增加鄉村農民收入，發展客人特色食宿，減少酒店旺季壓力，從而解決「三農」問題。