[投資][資訊]投資有不敗的戰法嗎??[重要!]
[sell=2]一份著名的研究報告中指出，影響投資報酬最大的因素就是「資產配置」，影響程度高達91.5%（資料來源：Brinson, Singer, Beebower Study, Financial Analyst Journal, 1991/02）。
「理財沒有捷徑，一夕致富終究是機率微乎其微的天方夜譚。」沒有任何一個投資工具能夠完全沒有風險，但是我們可以透過一些方法來降低風險：首先做好風險規劃，系統性地分散風險，然後有紀律的長期投資，才能夠尋求到一個可預測的長期投資結果，提高成功的機會。 「所謂人不理財，財不理你。良好的投資理財計劃，一定是經過事先仔細的規劃，再加上持續不斷地執行，最後才能得到一個令人滿意的結果。」而在進行投資理財計劃之前，首先要做的，便是瞭解您的「資產配置」策略。
什麼是「資產配置」呢？簡單來說，就是將資金分別投資到各種不同資產類別，經由長期持有及持續投資來降低風險，以達到預設報酬的一種投資組合策略；其基本概念即為：「在風險理財與無風險理財之間求取平衡」。資產配置以系統化分散投資的操作方式來降低投資風險，並在個人可忍受的風險範圍內追求最大報酬。 資產配置的最主要目的，並不在追求資產的最大化，而是降低投資的最大風險。因此，如何精準地挑選投資工具、審慎評估各種投資風險（包含個人風險承受度）、掌握適當的投資時機、長期且連續的投資計劃⋯⋯，都是民眾在做資產配置時應該考慮的因素。 資產配置七步驟 那麼，如何在個人可承受的風險範圍內，找到最適合自己的資產配置及投資組合呢？以下有一些簡單的步驟，可以提供給您參考： STEP1：分類。先將平常的理財標的，簡單區分為「風險理財標的」與「無風險理財標的」。所謂的「風險理財標的」有：股票、基金、互助會、不動產、外匯、期貨、不保本的投資型保險等等；而「無風險理財標的」，則包括銀行存款、公債、國庫券、傳統型的儲蓄險、保本型的投資型保險等等。 STEP2：分配。依照自己的年齡、投資屬性、市場狀況等因素，決定將多少的資金比例配置到風險理財標的與無風險理財標的中。如35歲以下的六、七年級生，因為還有很長的職涯生活，所以適合積極性的規劃（30﹪股票、20﹪基金、20﹪傳統保險、30﹪不保本的投資型保險）；而35歲以上、65歲以下的四、五年級生，則介於保守與積極之間
（20％股票、20％基金、20％定存、20﹪傳統保險、20﹪保本型的投資型保險）；65歲以上的二、三年級生，因為經不起任何失敗的投資計劃，必須以保本為首要原則（10﹪股票、20﹪基金、20％定存、30％傳統保險、20％保本型的投資型保險）。 STEP3：進場。選擇適當的時機進場，投資風險理財標的；而無風險理財標的的投資計劃，則是愈早開始愈好，因為可以創造時間的複利價值。 STEP4：修正。隨時檢視投資績效，並適時依財務狀況修正資產配置計劃。 STEP5：轉投資。將無風險理財標的所創造出來的利息或年金進行轉投資，此時可以重複選擇風險理財標的或無風險理財標的。 STEP6：評估效果。如果風險理財標的與無風險理財標的都有獲利，則這種資產配置計劃又會產生「交叉獲利」的錢滾錢效果；反之，如果風險理財標的虧損了，但至少無風險理財標的已經做好了保本的萬全準備，日後也會有利息或年金的收入，對於整個投資計劃而言，也可達到風險平衡的目的。 STEP7：附加價值。最理想的資產配置計劃，必須涵蓋保險商品，尤其未來成為保險商品主流的「投資型保單」，不但兼具理財的功能，也有強大的風險保障效果，這就是保險的附加價值。 最後，提醒大家，不要訂定不切實際的理財目標，「因為目標不易達成，計劃執行就不易貫徹。」沒有人會計劃失敗，但大部分的失敗，都缺乏適當的計劃。您的未來要過怎樣的日子，全都靠您事前有沒有準備；有了周全的準備，未來希望享受優質的生活，也就不是困難的夢想了。 《購買小套房 要睜大眼》 小套房市場搶搶滾，目前市場已經有超過千億元的市場，未來也有成為銷售主流的趨勢，不過根據信義房屋企研部經理林永孟指出，目前市場上小套房產品種類多，一定要慎選產品，同時注意隱藏的危機，才能選到自用投資兩相宜的好套房！ 以下是林永孟的檢視準則： 1.套房若為自住，通常為過渡型產品，必須考慮轉售問題，因此市場性很重要。投資套房則確保高投資報酬為首要任務。 2.套房出租以戶為單位，「論間不論坪」，新舊房屋租金差異不大，房租高低主要看室內空間大小及其規劃而定。因此房價低、公設比低的套房享有較高的投資報酬率；另外預售套房的投資報酬可能不如比中古套房；坪數較大的套房也不見得享有較高的租金報酬。所以消費者購置套房自住（未來換屋需考慮轉出租問題）或出租，必須省思，買預售屋還是中古屋好？買12坪套房還是買14坪的套房較佳？
3.套房使用者大多外食，廚房空間夠用就好，車位也不是必要條件，由於日常採買、上班較為重要，因此購買套房首重生活機能與交通便利性，生活機能完善、交通便利的套房，房租自然居高不易，出租率也較高。一般而言，套房大樓戶數較多，門禁安全相當重要，一些老市區套房由於門禁管理鬆散，或投資客未過濾出租對象，已成藏污納垢之處，嚴重影響出租率，租金水準也漸趨滑落，這種大樓無法持續享有高投資報酬，消費者應避免選購。 4.另外，購買套房投資必須要長期的收租的心理準備，一年8%的投資報酬率，累積十五年，幾乎可以賺上一倍本金。若購買幾年後便轉手賣出，可能因賠售及稅負支出不賺反虧，因此，沒有10年、15年以上的投資準備，實在不宜購置套房。另外套房貸款成數較低（一般為五、六成左右），因此購置套房需準備較多的自有資金。 5.購屋出租應先要清楚當地「現在的」租屋需求與租金水準，因此，目前已有承租方願繼續承租，或是不必再重新裝修就立即出租者，是套房投資優先選擇的標的。另外，套房投資人亦應思考是否能經由更改格局、增添設備而增加租金收入，以淡江大學總價225萬，貸款158萬，30坪、三房二廳二衛的公寓為例，若購買後改成四個設備齊全的小套房出租，年租金可增加12至15萬元，投資報酬率亦增加3%左右，套房投資者應思考裝修以增加投資收益的可能性。思考裝修以增加投資收益的可能性。 至於在套房選購的秘訣有二，分別是交通便利以及生活機能佳，其中區域的選擇，建議最好選擇單價低，區域環境有實質利多，交通便利，生活機能佳，租屋需求強勁的地段，像大學商圈、百貨商圈、辦公商圈、捷運站旁邊等區域。以產品別看，具8%以上年房租報酬潛力房屋，分別為是捷運住宅+功能性套房、學生套房、溫泉套房、商務住宅等。這類高租金水準的房屋，共同的特徵是，總價不高、交通便捷、生活機能完善等。 至於套房產品多半位於辦公商圈和市區，也有位於市郊鄰近交通設施旁（如捷運系統）的，或位居風光明媚郊區，以綠色景觀「休閒產品」取勝的。不同種套房產品投資報酬率明顯不同，一般而言，捷運套房收益率最高，可達8%至13%，其中結合溫泉、SPA、健身房、飯店式物業管理的投資報酬率都在10%以上。隨著捷運路網路漸次擴展，捷運站附近套房租金收益率逐步上升，不過市中心區捷運套房因為房價較高，租金收益率不容易超過10%，郊區捷運套房房價較低，租金收益率反而較高。 還有專以學生為對象的套房收益率次於捷運套房，由於租金穩定，房價不高，投資報酬可達10%左右。近年來套房具備更多機能，有的強調休閒取向、有的標榜商務功能，最典型的如溫泉套房、商務套房或是飯店式套房，這類功能性套房租金收益率也頗高。至於以往租金收益率最高的百貨商圈舊套房，由於多數未規劃休閒或商務功能，加上門禁管理漸趨鬆散，租金收益率有明顯下滑的情形。位於郊區或交通不便利的套房，多是建商一窩蜂搶建所致，由於空戶甚多，投資報酬與定存相差不多，若空置時間過長，反而讓投資人真的「住進套房」，有意購買套房投資者不可不慎！[/sell]
