[產業]Q2房產交易北熱南冷 房市要反轉？冠德馬玉山：安啦！

經建會發佈今(2006)年第2季台灣住宅需求動向指出，住宅需求面信心相較第2季及去(2005)年同期仍持續增加，並明顯呈現「北熱南冷」的現象，需求上仍以自住較高，約佔8成，顯示消費者漸趨理性；儘管8月份全國住宅成交總額兩年來首度出現反轉向下，不過冠德建設(2520-TW)董事長馬玉山則說，仍看好未來的房市發展。
首先就購屋者的需求動機而言，以結婚與改善居住環境為主；投資客則以賺取價差為優先考慮的因素，其中又以台北縣市比例接近25%為最高，顯示台北房價居高不下，除了豪宅帶動以外，投資客的影響也是不容小覷的因素。

在購屋類型方面，台北縣市以中古屋為主；桃竹、台中與高雄縣市則以新成屋為主流；而高雄縣市新成屋市佔率則接近6成，台中縣市主流需求則由上季的預售屋轉為本季的新成屋，且中古屋需求比例接近新成屋。

政大教授張金鶚指出，第2季中古屋市場抬頭，主要原因在於民眾購屋自住的比例增加，投資客受大環境不穩定影響而減少，在預算有限及房貸等因素考量下，民眾多以中古屋為首選。

不過，值得注意的是，台北縣第2季不論是房價所得比和貸款負擔均下降，而議價空間相對增加，特別是台北市投資客議價空間平均達10%最高，透露出民眾薪水雖然沒增加多少，但是購屋的負擔相對卻減輕了。

馬玉山指出，消費者負擔降低，加上供應面穩定成長，對整體房市而言是個好現象，馬玉山說，購屋自住比例上升，也表示消費者較能從中長期的理性佈局來衡量購屋需求。

鑑於消費者購屋趨向理性，馬玉山認為，這對建商而言，可以從誠信、品質、服務及創新4個角度來調整經營模式。馬玉山進一步指出，建商以往讓消費者詬病的，特別是在服務的方面，透過服務的改革，可以為建商帶來結構性的變化，絕對有助於國內房地產市場更趨於健康。

馬玉山同時也認為，儘管8月份整體房屋成交金額出現2年來首度的反轉向下，第3季底開始，也因為政治紛擾造成不動產投資者開始心存觀望，不過，隨著消費者購屋時漸趨理性，以中長期的眼光佈局，他預測國內房市展望今年下半年到明年，仍將是一季比一季好。

張金鶚指出，一般而言，買房子大概可蓋分為自住及投資兩種主流，以目前市場將近8成的比例來看，中長期的投資決策必然是這群購屋族優先考慮的方向。

至於投資客較易受短期市場因素干擾而改變投資策略，且當中有不少中高檔以上的房屋，短期內對不動產市場的波動會稍微明顯些，但中長期而言，房地產趨勢仍然穩定成長。

不動產資訊中心研究員華宜昌則認為，在以換屋為主流的架構下，所顯示的將會是個趨向成熟的房地產市場，未來新房子當中，預售屋會逐漸減少，成屋會比較多，且以中古屋為主。

華宜昌指出，以大台北地區為例，大家都知道買房子最好盡量靠捷運站，並以學區與生活便利性為考量，通勤時間以30分鐘內為主，不過有沒有錢還是個問題，也因此，已購屋者多與購屋搜尋者之間還存在期望與現實的差距。

第2季民眾對房價信心綜合分數為108.00分，較上季增加0.88分，較去年同季增加7.47分，顯示購屋者對房價趨勢已轉持較為樂觀的心態。對近期房價信心分數為111.99分，對未來房價信心分數為104.00分，相較上季前者增加1.98分，後者則略微減少0.24分。

至於房價信心綜合分數的意義在於需求面就長、短期對房價的支撐強度，如信心分數高於100分，代表購屋者內心存在房價上漲的心理準備，對房價上漲將具有支撐；反之則將容易對房價的穩定性形成考驗。